등기부등본에서 볼 곳 세 군데
- 표제부 — 주소와 면적. 계약서에 적을 주소, 동·호수가 같은지 확인합니다.
- 갑구 (소유권) — 지금 주인이 누구인지, 압류·가압류·경매개시결정·신탁 등기가 있는지. 신탁 등기가 있으면 실제 권한은 신탁회사에 있어 집주인과 계약해도 보호받기 어렵습니다.
- 을구 (소유권 외 권리) — 근저당권과 전세권. 근저당의 채권최고액은 실제 대출보다 20~30% 높게 잡힙니다.
을구가 비어 있으면 대출이 없다는 뜻입니다. 근저당이 있다면 잔금일에 갚고 말소하는 조건으로 계약하거나, 금액이 작은지 반드시 계산해 보세요.
깡통전세를 피하는 계산
집이 경매로 넘어가면 근저당처럼 먼저 설정된 권리가 먼저 돈을 가져갑니다. 그래서 선순위 채권 + 내 보증금이 집값의 70~80%를 넘지 않는 것이 안전선입니다. 경매에서는 시세보다 낮게 팔리는 경우가 많기 때문입니다.
예시 — 집값 3억 원, 근저당 채권최고액 6,000만 원, 보증금 2억 1,000만 원이면 합계는 집값의 90%입니다. 경매 낙찰가가 시세의 80%(2억 4,000만 원)만 나와도 근저당 몫을 빼면 보증금 중 3,000만 원을 돌려받지 못합니다.
전세가율(매매가 대비 전세가)이 높은 지역·주택일수록 이 위험이 커집니다. 신축 빌라처럼 거래가 적어 시세를 알기 어려운 집은 특히 조심해야 합니다.
대항력과 우선변제권, 날짜가 전부다
대항력은 집이 팔리거나 경매에 넘어가도 계약 기간까지 살고 보증금을 돌려받을 수 있는 힘입니다. 이사(점유)와 전입신고를 마친 다음 날 0시에 생깁니다. 우선변제권은 여기에 확정일자까지 받아야 생기며, 경매 때 뒤에 설정된 권리보다 먼저 보증금을 받게 해 줍니다.
문제는 집주인이 잔금일 당일에 대출을 받아 근저당을 설정하면, 그 근저당은 당일 효력이 생겨 내 대항력(다음 날)보다 앞선다는 점입니다. 그래서 "잔금일 다음 날까지 새 권리를 설정하지 않는다"는 특약과 잔금 직전 등기부 재확인이 중요합니다.
보증보험은 언제 가입하나
전세보증금 반환보증은 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관이 대신 지급하는 상품입니다. 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증에서 가입할 수 있고, 보통 계약 기간의 절반이 지나기 전까지 신청해야 합니다.
보증료는 주택 유형과 보증금에 따라 다르지만 대개 보증금의 연 0.1~0.2% 안팎입니다. 보증금 2억원이라면 1년에 수십만 원 수준이라, 큰 보증금을 지키는 비용으로는 싼 편입니다. 다만 집값 대비 보증금이 너무 높거나 근린생활시설 같은 집은 가입이 거절될 수 있으니 계약 전에 가능 여부부터 확인하세요.
만기에 보증금을 못 받으면
- 내용증명으로 계약 종료와 보증금 반환을 요구한 기록을 남깁니다.
- 임차권등기명령을 법원에 신청합니다. 등기가 되면 이사를 가도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 반드시 등기를 확인한 뒤에 전출하세요.
- 반환보증에 가입했다면 보증기관에 이행 청구를 합니다.
- 그래도 해결되지 않으면 지급명령이나 보증금 반환 소송으로 집행권원을 받아 경매를 신청할 수 있습니다.
이 체크리스트는 일반적인 주택 임대차 기준입니다. 상가, 법인 소유 주택, 신탁 부동산은 별도 확인이 필요하며, 계약 전 의심스러운 점이 있으면 법률구조공단이나 지자체 전세피해지원센터에 상담하세요.