전환율이 뭔가요
전세보증금 1억원을 월세로 돌릴 때 월 얼마를 받을지 정하는 비율입니다. 전환율이 5%라면 1억 × 5% ÷ 12 = 약 41만 7천원이 월세가 됩니다.
월세 = (기존 보증금 − 새 보증금) × 전환율 ÷ 12
전환율이 높을수록 임차인에게 불리합니다. 같은 보증금을 줄이는데 월세를 더 많이 내야 하기 때문입니다. 그래서 주택임대차보호법은 전환율에 상한을 두고 있습니다.
법정 전환율 상한
주택임대차보호법 제7조의2는 전환율 상한을 다음 둘 중 낮은 값으로 정합니다.
- 한국은행 기준금리 + 2%
- 연 10%
현재 기준금리를 2.50%로 보면 상한은 4.5%입니다. 기준금리가 오르면 상한도 함께 오릅니다.
중요한 예외가 있습니다. 이 상한은 기존 계약을 유지하면서 전세를 월세로 바꾸는 경우에만 강제력이 있습니다. 계약 기간이 끝나고 새로 계약을 맺을 때는 법정 상한의 적용을 받지 않아, 시장에서는 6~7%대 전환율이 흔히 쓰입니다.
어느 쪽이 유리한지 판단하는 법
전세와 월세 중 무엇이 유리한지는 전환율과 대출금리를 비교하면 간단합니다.
- 전환율 > 대출금리 — 전세가 유리합니다. 대출을 받아 보증금을 올리는 편이 월세를 내는 것보다 이자 부담이 적습니다.
- 전환율 < 대출금리 — 월세가 유리합니다. 보증금을 줄이고 그 돈을 다른 곳에 쓰거나 대출을 덜 받는 편이 낫습니다.
예를 들어 전환율이 5.5%인데 전세자금대출 금리가 3.5%라면, 3억원을 월세로 돌릴 때 월 137만원을 내는 대신 대출로 88만원만 내면 됩니다. 연간 590만원 차이입니다.
다만 대출은 DSR 규제와 한도 제한을 받고, 전세는 보증금을 떼일 위험이 있습니다. 금액 비교만으로 결정하기 어려운 이유입니다.
월세를 전세로 바꿀 때
반대 방향도 같은 식을 씁니다. 월세 100만원을 전환율 5%로 전세로 바꾸면 100만 × 12 ÷ 0.05 = 2억 4천만원이 보증금에 더해집니다.
이때는 전환율이 낮을수록 임차인에게 불리합니다. 같은 월세를 없애는 데 더 많은 보증금이 필요하기 때문입니다. 방향에 따라 유불리가 반대가 되니 헷갈리지 않도록 주의하세요.
보증금을 지키는 장치들
보증금이 커질수록 떼일 위험도 커집니다. 다음 세 가지는 반드시 확인하세요.
- 확정일자와 전입신고 — 대항력과 우선변제권의 기본입니다. 잔금일에 바로 처리하세요. 등기부상 선순위 근저당이 있다면 그보다 후순위가 되므로 금액을 반드시 확인해야 합니다.
- 전세보증금 반환보증 — HUG, HF, SGI에서 가입할 수 있습니다. 집주인이 돌려주지 않으면 보증기관이 대신 지급합니다. 보증료가 들지만 큰 보증금이라면 가입을 권합니다.
- 전세가율 확인 — 보증금이 매매가의 80%를 넘으면 경매 시 전액 회수가 어려울 수 있습니다. 선순위 채권과 보증금의 합이 매매가의 80% 이내인지 계산해 보세요.
세금도 함께 고려하세요
임대인 입장에서는 월세로 전환하면 임대소득세가 발생합니다. 연간 임대수입이 2,000만원 이하면 분리과세(14%)를 선택할 수 있고, 초과하면 종합과세됩니다. 전세보증금은 3주택 이상 보유자에게만 간주임대료가 과세됩니다.
임차인은 월세액의 15~17%(총급여 기준)를 월세 세액공제로 돌려받을 수 있습니다. 연 750만원 한도이며, 총급여 8,000만원 이하 무주택 세대주가 대상입니다. 전세는 이런 공제가 없고 대신 전세자금대출 원리금 상환액 소득공제가 있습니다.