집값 말고도 준비해야 하는 돈
주택 매매 계약을 하면 잔금과 별개로 취득세를 내야 합니다. 6억원짜리 집이라면 취득세만 600만 원, 여기에 지방교육세가 붙어 약 660만 원이 됩니다. 중개보수와 법무사 비용까지 더하면 집값의 1.5~2%를 별도로 준비해야 합니다.
취득세는 잔금 지급일(또는 등기일 중 빠른 날)로부터 60일 이내에 신고·납부해야 하며, 기한을 넘기면 신고불성실 가산세 20%와 납부지연 가산세가 붙습니다.
1주택자 취득세율
생애 첫 집이거나 기존 집을 처분하는 일시적 2주택이라면 아래 표준세율이 적용됩니다.
| 취득가액 | 취득세율 | 취득세 | 지방교육세 | 합계 |
|---|---|---|---|---|
| 3억 원 | 1.00% | 3,000,000 | 300,000 | 3,300,000 |
| 5억 원 | 1.00% | 5,000,000 | 500,000 | 5,500,000 |
| 7억 원 | 1.67% | 11,669,000 | 1,166,900 | 12,835,900 |
| 9억 원 | 3.00% | 27,000,000 | 2,700,000 | 29,700,000 |
| 12억 원 | 3.00% | 36,000,000 | 3,600,000 | 39,600,000 |
| 15억 원 | 3.00% | 45,000,000 | 4,500,000 | 49,500,000 |
전용 85㎡ 이하 기준 (농어촌특별세 제외) · 단위: 원
6억원 이하는 1%로 단순하지만, 6억 초과 9억 이하 구간은 누진 계산식을 씁니다. 취득가액에 3분의 2를 곱하고 3을 뺀 값이 세율(%)이 되는 구조라, 6억원에서 1%, 7억5천만원에서 2%, 9억원에서 3%로 부드럽게 올라갑니다. 예전처럼 6억원을 1원이라도 넘으면 세율이 확 뛰는 구간 단절은 사라졌습니다.
다주택자·조정대상지역 중과세율
| 구분 | 조정대상지역 | 비조정대상지역 |
|---|---|---|
| 1주택 | 1~3% | 1~3% |
| 2주택 | 8% | 1~3% |
| 3주택 | 12% | 8% |
| 4주택 이상 | 12% | 12% |
| 법인 | 12% | 12% |
중과세율은 1%와 12%처럼 차이가 극단적입니다. 6억원 주택 기준으로 1주택은 600만원, 조정지역 3주택은 7,200만원입니다. 주택 수 산정 기준과 일시적 2주택 예외가 결과를 완전히 바꾸므로, 계약 전에 반드시 관할 시·군·구청 세무과나 세무사에게 확인하시기 바랍니다.
함께 붙는 두 가지 세금
지방교육세
취득세율의 10%가 추가됩니다. 취득세율이 1%면 0.1%, 3%면 0.3%입니다. 중과 대상인 경우에는 별도 계산식이 적용되어 조금 달라질 수 있습니다.
농어촌특별세
전용면적 85㎡를 초과하는 주택에만 붙습니다. 표준세율 적용 시 취득가액의 0.2%, 중과 대상은 1.0%입니다. 85㎡ 이하 국민주택 규모는 전액 면제라, 84㎡와 85㎡ 초과 사이에 생각보다 큰 금액 차이가 생깁니다.
감면받을 수 있는 경우
- 생애최초 주택 구입 — 요건을 충족하면 최대 200만원까지 감면됩니다. 소득 기준과 주택 가액 기준이 있으며, 취득 후 3개월 내 전입하고 3년간 실거주해야 하는 등 사후 조건도 있습니다.
- 신혼부부·다자녀 가구 — 지자체별 감면 조례가 있는 경우가 있습니다.
- 일시적 2주택 — 기존 주택을 정해진 기간 내에 처분하면 중과세율 대신 표준세율이 적용됩니다. 기간을 넘기면 차액과 가산세를 추징당합니다.
이 계산기는 감면을 반영하지 않은 금액을 보여줍니다. 해당 사항이 있다면 실제 납부액은 더 적어집니다.
이 계산기가 다루지 않는 것
- 주택 외 부동산(토지, 상가, 오피스텔 등)의 취득세율
- 상속·증여로 취득한 경우의 세율
- 분양권·입주권의 주택 수 산정
- 지자체별 감면 조례와 생애최초 감면
- 등기 시 발생하는 법무사 보수, 인지세, 국민주택채권 매입 비용
취득세는 정책 변화가 가장 잦은 세목입니다. 계산 결과는 참고용으로만 사용하시고, 실제 납부 전 위택스나 관할 지자체를 통해 확인하시기 바랍니다.