부동산 중개보수 계산기

중개보수는 "상한"이지 정찰제가 아닙니다

많은 분들이 표에 적힌 요율을 고정 금액으로 알고 계시지만, 법에서 정한 것은 "이 이상 받으면 안 된다"는 상한선입니다. 그 아래 금액은 중개사와 의뢰인이 협의해서 정할 수 있습니다. 계약서 작성 전에 미리 이야기하는 것이 좋습니다. 계약이 끝난 뒤에 깎아달라고 하면 서로 곤란해집니다.

중개보수는 매도인과 매수인(임대인과 임차인) 양쪽에서 각각 받습니다. 5억원짜리 집을 매매하면 중개사는 양쪽에서 각각 200만원씩, 총 400만원을 받는 구조입니다.

매매·교환 상한요율

임대차(전세·월세) 상한요율

2021년 10월 개정 기준입니다. 주택 외 건물(상가·오피스텔 등)은 요율 체계가 다르며, 시·도 조례에 따라 세부 내용이 달라질 수 있습니다.

표를 보면 요율이 단조롭게 오르지 않습니다. 매매 기준으로 2억~9억 구간이 0.4%로 가장 낮고, 그보다 싸거나 비싼 거래가 오히려 요율이 높습니다. 9억원 직전과 직후에 요율이 0.4%에서 0.5%로 바뀌므로, 8억9천만원 거래와 9억원 거래의 중개보수가 역전되는 구간이 존재합니다.

월세는 이렇게 환산합니다

월세 거래는 보증금과 월세를 합쳐 하나의 "거래금액"으로 환산한 뒤 요율을 적용합니다.

예를 들어 보증금 1,000만원에 월세 50만원이면 1,000만 + (50만 × 100) = 6,000만원이 거래금액입니다. 보증금 500만원에 월세 30만원이면 500만 + 3,000만 = 3,500만원으로 5,000만 원 미만이므로, 500만 + (30만 × 70) = 2,600만원으로 다시 계산합니다. 소액 월세 거래의 중개보수가 과도해지지 않도록 만든 장치입니다.

부가가치세

중개사무소가 일반과세자라면 중개보수에 부가세 10%가 별도로 붙습니다. 간이과세자는 업종별 부가가치율을 적용해 이보다 적게 받으며, 면세사업자는 부가세를 받지 않습니다. 계약 전에 사업자 유형과 부가세 포함 여부를 확인하면 나중에 예상보다 많은 금액이 청구되는 상황을 피할 수 있습니다.

중개보수는 언제 지급하나요

법적으로는 중개 행위가 완료된 시점, 즉 계약이 체결된 때 지급 의무가 생깁니다. 다만 실무에서는 잔금일에 지급하는 것이 관행입니다. 중개사무소와 지급 시점을 미리 협의하고 계약서에 명시해 두는 것이 안전합니다.

계약이 중간에 해제된 경우, 중개사의 잘못이 없다면 중개보수를 지급해야 할 수 있습니다. 반대로 중개사의 고의나 과실로 계약이 무효·취소·해제되면 지급 의무가 없습니다.

확인해 두면 좋은 것들

• 중개보수 요율표 게시 — 중개사무소는 요율표를 의무적으로 게시해야 합니다. 방문 시 확인하세요.
• 현금영수증 — 중개보수는 현금영수증 의무발행 업종입니다. 요청하지 않아도 발급해야 하며, 연말정산 시 소득공제 대상이 됩니다.
• 공제증서 — 중개사고에 대비한 손해배상책임 보장 증서를 계약 시 교부받아야 합니다.
• 초과 수취 시 — 법정 상한을 넘겨 받은 경우 부당이득 반환을 청구할 수 있고, 한국공인중개사협회나 관할 지자체에 신고할 수 있습니다.