집값 말고 나가는 돈
6억원짜리 집(1주택, 전용 85㎡ 이하)을 대출 3억원을 끼고 산다면 집값 말고도 10,465,000 원이 더 듭니다. 항목별로 보면 다음과 같습니다.
| 항목 | 6억원 기준 | 언제 내나 |
|---|---|---|
| 취득세 + 지방교육세 | 6,600,000 | 잔금일부터 60일 안 (보통 잔금일) |
| 중개보수 (부가세 포함) | 2,640,000 | 잔금일 (관행) |
| 인지세 (매매계약서) | 150,000 | 소유권 이전 등기 때 |
| 대출 인지세 (본인 몫 절반) | 75,000 | 대출 실행일 |
| 법무사·채권 할인·등기 수수료 (어림) | 1,000,000 | 잔금일 |
| 합계 | 10,465,000 | 집값의 1.74% |
단위: 원. 이사·청소·가전·인테리어 비용은 집마다 달라 넣지 않았습니다.
집값별로 얼마나 드나
1주택, 전용 85㎡ 이하, 대출 없이 산다고 가정한 부대비용입니다.
| 매매가 | 취득세 등 | 중개보수 | 인지세 | 합계 (기타 포함) | 집값 대비 |
|---|---|---|---|---|---|
| 3억 원 | 3,300,000 | 1,320,000 | 150,000 | 5,770,000 | 1.92% |
| 6억 원 | 6,600,000 | 2,640,000 | 150,000 | 10,390,000 | 1.73% |
| 9억 원 | 29,700,000 | 4,950,000 | 150,000 | 35,800,000 | 3.98% |
| 12억 원 | 39,600,000 | 7,920,000 | 350,000 | 48,870,000 | 4.07% |
6억원을 넘으면 취득세율이 1%에서 계단 없이 올라가 9억원에서 3%가 되므로, 집값이 오를수록 부대비용 비율도 커집니다. 중개보수는 법정 상한이라 협의해서 낮출 수 있습니다.
같은 9억원이라도 조건에 따라
| 조건 | 취득세 등 | 부대비용 합계 |
|---|---|---|
| 1주택 · 85㎡ 이하 | 29,700,000 | 35,800,000 |
| 1주택 · 85㎡ 초과 (농어촌특별세) | 31,500,000 | 37,600,000 |
| 조정대상지역 2주택 (중과 8%) | 75,600,000 | 81,700,000 |
다주택 중과는 부대비용을 몇 배로 늘립니다. 기존 집을 정해진 기간 안에 파는 일시적 2주택이면 표준세율을 적용받을 수 있으니 계약 전에 꼭 확인하세요. 세율 조건은 취득세 계산기에서 자세히 볼 수 있습니다.
돈이 나가는 순서
- 계약일 — 계약금 (보통 매매가의 10%)
- 중도금 — 계약서에 정한 날 (생략하는 경우도 많음)
- 잔금일 — 잔금, 대출 실행, 중개보수, 법무사 비용. 법무사가 같은 날 소유권 이전 등기와 취득세 신고를 대신 처리하는 경우가 많습니다.
- 입주 뒤 — 이사·청소·수리 비용, 7월·9월 재산세
대출금은 잔금일에 나오므로 계약금과 중도금은 자기 돈으로 마련해야 합니다. 현금 흐름을 짤 때는 "집값 − 대출"에 부대비용을 더한 금액(위 계산기의 "현금으로 준비할 돈")이 잔금일까지 모두 필요하다고 보면 됩니다.
잔금일을 6월 1일 앞뒤로 정할 때
재산세와 종합부동산세는 6월 1일 기준 소유자가 한 해 치를 냅니다. 잔금을 5월 31일에 치르면 산 사람이 그해 재산세를 내고, 6월 2일에 치르면 판 사람이 냅니다. 몇십만 원이 걸린 문제라 계약할 때 잔금일과 함께 협의하는 경우가 많습니다.
인지세와 대출 관련 비용
인지세는 계약서에 붙는 세금으로, 주택 매매계약서는 1억 원 이하 비과세, 1억 원 초과 ~ 10억 원 이하 150,000 원, 10억 원 초과 350,000 원입니다. 대출 약정서는 5,000만 원 이하 비과세, 5,000만 원 초과 ~ 1억 원 이하 70,000 원, 1억 원 초과 ~ 10억 원 이하 150,000 원, 10억 원 초과 350,000 원이며 은행과 고객이 절반씩 냅니다.
근저당 설정비와 감정평가 수수료는 은행이 부담합니다. 대신 대출을 일찍 갚으면 중도상환수수료가 붙을 수 있으니 중도상환수수료 계산기로 미리 따져 보세요. 대출 한도는 소득 대비 원리금 상환 비율(DSR) 규제를 받으므로 은행 상담으로 먼저 확인하는 것이 안전합니다.
이 계산이 빠뜨리는 것
- 생애최초 주택 취득세 감면 (요건을 갖추면 최대 200만원)
- 일시적 2주택 등 중과 예외, 지자체별 감면 조례
- 국민주택채권의 정확한 할인 비용 — 시가표준액과 그날 할인율에 따라 달라집니다
- 간이과세자 중개사무소의 부가세 차이, 법무사마다 다른 보수
- 분양권·오피스텔·토지 등 주택이 아닌 부동산의 세율